Die tatsächlichen Kosten beim Kauf eines Neubaus in Zypern 2026
Mehrwertsteuer, Anwaltskosten, Finanzierungskosten und laufende Abgaben: Was Sie 2026 zusätzlich zum Preis einer Neubauwohnung in Zypern tatsächlich zahlen – inklusive der abgeschafften Stempelsteuer.
Stadtzentrum von Limassol. Foto: Sofiia Vytrishko / Unsplash
Der Preis im Prospekt ist nicht der Preis, den Sie zahlen. Beim Kauf einer Neubauwohnung in Zypern zahlen Sie zusätzlich Mehrwertsteuer, Anwaltskosten und – wenn Sie finanzieren – Bankkosten. Andererseits sind einige Kosten, die Käufer früher einplanen mussten, weggefallen. Hier eine klare Übersicht für 2026.
1. Mehrwertsteuer: der größte Zusatzposten
Neubauten werden in Zypern mit Mehrwertsteuer verkauft. Der Regelsatz beträgt 19 % – diesen zahlen Investoren und Käufer von Zweitwohnungen in der Regel. Es gibt einen ermäßigten Satz von 5 %, aber nur für den Haupt- und ständigen Wohnsitz des Käufers in Zypern, innerhalb gesetzlicher Größen- und Wertgrenzen. Die Regeln wurden kürzlich geändert und die Übergangsregelungen laufen aus – gehen Sie also nicht davon aus, dass Sie berechtigt sind. Lassen Sie es sich vor der Unterzeichnung von Ihrem Anwalt bestätigen.
Prüfen Sie immer, ob ein Preis „zzgl. MwSt.“ oder „inkl. MwSt.“ angegeben ist. Bei einer Wohnung für 300.000 € beträgt der Unterschied 57.000 €.
2. Stempelsteuer: 2026 abgeschafft
Eine gute Nachricht für Käufer im Jahr 2026: Mit dem Gesetz 239(I)/2025 wurde die Stempelsteuer zum 1. Januar 2026 abgeschafft. Für Immobilienkaufverträge, die ab diesem Datum unterzeichnet werden, fällt keine Stempelsteuer an, und es ist kein Stempelverfahren mehr erforderlich.
3. Anwaltskosten
Ein eigener, unabhängiger Anwalt ist das am besten angelegte Geld. Die Honorare liegen typischerweise bei etwa 1–2 % des Kaufpreises zzgl. MwSt., für eine Standardwohnung oft zwischen 3.000 € und 5.000 €. Sie hängen von der Komplexität des Geschäfts und dem Leistungsumfang ab: Prüfung, Vertragsprüfung, Hinterlegung beim Grundbuchamt, Erwerbsgenehmigung für Nicht-EU-Käufer und Eigentumsübertragung.
4. Wenn Sie finanzieren
- Bearbeitungsgebühr der Bank: oft rund 1 % des Darlehensbetrags.
- Eintragung der Hypothek: in der Regel rund 1 % des Darlehens für die Eintragung der Belastung auf der Immobilie.
- Bewertung: einige hundert Euro.
- Lebens- und Gebäudeversicherung: wird von der Bank meist verlangt.
Beispielbudget für eine Wohnung zu 250.000 € (Investor, ohne Finanzierung)
- Preis: 250.000 €
- MwSt. 19 %: 47.500 €
- Anwaltskosten (Schätzung): etwa 3.000–5.000 € zzgl. MwSt.
- Stempelsteuer: 0 € (abgeschafft seit 1. Januar 2026)
Dies ist nur ein Beispiel. Ihr Anwalt bestätigt die genauen Zahlen für Ihren Kauf.
5. Laufende Kosten als Eigentümer
Zypern erhebt keine jährliche Grundsteuer – sie wurde 2017 abgeschafft. Es bleiben geringe kommunale Abgaben: Gemeindesteuer, Müllabfuhr und Abwasser, insgesamt typischerweise einige hundert Euro pro Jahr. Hinzu kommen die Gemeinschaftskosten des Gebäudes für die Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen, Aufzügen und Pools sowie die Versicherung.
Wenn Sie die Wohnung vermieten, sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig. Wie viel, hängt von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit und Ihrer persönlichen Situation ab – lassen Sie sich daher von einem Steuerberater beraten.
Kosten, die Sie nicht zahlen sollten
- Käuferprovision: bei uns null. Unser Honorar zahlt der Bauträger, bei dem Sie kaufen, und der Preis ist derselbe wie beim Direktkauf.
- Versteckte Zusatzkosten: Stellplatz, Abstellraum oder Möbelpakete sollten im Vertrag stehen und nicht später hinzukommen.
Da wir mit verschiedenen Bauträgern zusammenarbeiten, vergleichen wir nicht nur Preise, sondern auch, was jeder Preis beinhaltet – damit Sie Vergleichbares vergleichen.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Sätze und Regeln können sich ändern. Klären Sie die Kosten Ihres Kaufs immer mit einem unabhängigen zypriotischen Anwalt und einem Steuerberater.